纽约州州长凯西·霍楚尔近日签署了一项重磅法案，正式禁止房东利用算法定价软件来设定租金。这一举措让纽约州成为美国首个在州层面叫停此类操作的地区，标志着对住房市场中潜在的价格操纵行为亮起了红灯。这项新规的落地，旨在终结那些利用技术手段“暗箱操作”租金、人数乃至续租条款的房东行为，此前，包括泽西市、费城、旧金山和西雅图在内的多个城市已先行一步，推出了类似的限制性措施。
这项法律的核心在于“算法价格串通”的界定。简单来说，它瞄准的是房东使用如RealPage等公司提供的软件来制定租金、确定理想入住人数或修改续租条件。RealPage方面曾表示，其软件旨在帮助客户“优化租金，以实现每处房产的最高整体收益”。然而，纽约州长霍楚尔直指，这些软件所依赖的“私人数据算法”，在当前“历史性的住房供应和负担能力危机”下，正导致“住房市场扭曲”，严重侵蚀了租房者的权益。
新法案的严厉之处体现在其“串通”的定义上。它不仅禁止了使用此类软件来设定租赁条款，更进一步规定，任何使用该软件的业主，一旦涉及两个或两个以上租赁物业，都将被视为串通定价。这意味着，无论业主是“明知故犯”还是“不慎为之”，只要他们利用算法来设定租金，就被视为放弃了相互竞争，其行为将等同于违法。
这项立法并非空穴来风，而是对日益显现的市场乱象的回应。根据州长办公室发布的数据，预计到2024年，这类软件可能导致全美租户损失高达38亿美元。在此之前，ProPublica在2022年的一项深度调查已揭示了RealPage算法与全国范围内租金飙升之间的联系，随后美国政府也对RealPage提起了诉讼。美国经济自由项目州和地方政策主任帕特·加洛法洛认为，这项法案将租房者从“算法价格串通”的泥沼中解救出来。法案的发起人之一、州参议员布拉德·霍伊尔曼-西格尔也强调，这项立法是对“反垄断法的更新，明确了通过人工智能操纵租金价格的非法性”。该法律将在法案签署后60天内正式生效。
纽约州此举，无疑为其他州和城市提供了重要的参考。随着科技在房地产领域的渗透日益加深，如何平衡技术效率与市场公平，防止数字工具演变为价格垄断的温床，将是未来监管面临的共同挑战。这项立法预示着，在住房这个民生关键领域，监管的触角正借助法律的力量，向算法驱动的市场行为延伸，以期为普通民众筑起一道更坚实的租房保障。
